인구는 늘고,
집은 모자랍니다

Structure

한국 아파트와
구조가 다릅니다

수익률 숫자보다 이쪽이 더 중요할 수 있습니다. 소유하는 대상 자체가 다르기 때문입니다.

한국에서 전세를 놓으면 목돈이 들어오지만 매달 통장에 찍히는 돈은 없습니다. 호주는 그 반대입니다. 총 임대수익률은 브리즈번 3.3%, 애들레이드 3.4%, 퍼스 3.6% 수준이고, 공실률이 1% 아래라 그 수익이 끊기는 기간이 짧습니다.

그리고 재건축 동의서를 걷을 일이 없습니다. 땅이 내 것이기 때문에, 헐고 다시 지을지 나눠서 팔지는 소유자가 정합니다. 저희가 물건을 볼 때 대지 면적과 분할 가능성을 반드시 확인하는 이유가 여기 있습니다.

The long game

이탈리아·그리스 가정은
호주에서 집을 팔지 않습니다

전후 호주로 건너온 이민자 집단 중에서 이들의 자가 보유율이 가장 높았습니다. 멜번을 대상으로 한 연구에서 이탈리아 출신의 자가 보유율은 모든 출신국 집단을 통틀어 1위였습니다.

이유는 투자 이론이 아니었습니다. 집은 가족이 감내한 희생의 증거이자 정착의 증표였고, 그래서 파는 물건이 아니었습니다. 그 태도가 결과적으로 부동산에서 가장 잘 통하는 전략이 되었습니다.

지금도 멜번과 시드니의 오래된 동네에서 반복되는 패턴이 있습니다.

이게 왜 효과적인 전략인가?

앞에서 거래 비용이 매매가의 13%를 넘는다고 말씀드렸습니다. 인지세, 외국인 추가 인지세, 등기, 법무비. 사고파는 행위 자체가 자산을 깎습니다. 짧게 굴릴수록 그 손실이 반복됩니다.

그런데 팔지 않으면 그 비용은 평생 한 번만 발생합니다. 그동안 토지 가치는 남고, 임대료는 매달 들어오고, 양도소득세는 낼 일이 없습니다. 호주에 상속세가 없다는 사실이 여기서 힘을 발휘합니다 — 물려주는 시점에 호주에서 정산할 세금이 없기 때문입니다.

핵심은 집값 상승분의 담보 여력입니다

이 전략이 굴러가는 진짜 엔진은 여기 있습니다. 앞의 04단계, “팔지 않고도 다음 집을 사는 돈이 어디서 나오는가”입니다.

집값이 오르면 그 오른 만큼이 내 몫(자산)으로 쌓입니다. 대출 잔액은 그대로인데 집값만 올랐으니, 그 차이가 벌어지는 것입니다. 은행은 이 차이를 담보로 다시 빌려줍니다. 숫자로 보면 이렇습니다.

$1,100,000 × 80% = $880,000. 여기서 기존 대출 $500,000을 빼면 약 $380,000이 남습니다. 예시를 위한 계산이며 실제 한도는 은행과 개인 상황에 따라 다릅니다.

이것이 반복되면 두 채가 세 채가 되고, 세 채가 네 채가 됩니다. 한 번도 팔지 않고서요. 이탈리아·그리스 가정이 두세 세대에 걸쳐 해온 것이 정확히 이 과정입니다. 특별한 기법이 아니라, 오래 갖고 있었기 때문에 가능했던 일입니다.

그리고 이 구조는 시간이 편입니다. 오래 보유할수록 담보 여력이 커지고, 임대료는 오르는데 대출 원금은 고정되어 있으니 상환 부담은 상대적으로 가벼워집니다.

호주 부동산은 잘 사고파는 자산이 아니라, 잘 사서 오래 갖고 있는 자산에 가깝습니다.

저희가 실제 사례에서 단기 수익률을 앞세우지 않는 이유가 이것입니다. 5년 안에 되팔 계획이라면 저희는 권하지 않습니다. 반대로 자녀에게 넘길 생각까지 하고 계신 분이라면, 지금 어떤 집을 어떤 명의로 사는지가 그 20년을 결정합니다.