사진에는 균열이 찍히지 않습니다

중개인의 구두 안내가는 100만 달러 이상이었습니다. 저희는 그 가격이 적정가보다 높다고 판단했습니다.

“백만 달러가 넘으면 과감하게 포기하십시오.”

고객이 현장에서 “사진보다 아쉽다”고 하셨는데, 저희 판단도 같았습니다. 주방 상판은 돌이었고 바닥은 새것이었지만, 그건 리모델링이 만든 첫인상이었습니다. 이 집은 2015년 12월에 $480,500에 팔린 1970~80년대 주택입니다.

벽에 두 갈래 균열이 있었습니다

벽돌 줄눈을 따라 계단처럼 내려온 수직 균열은 오래된 벽돌집에 흔합니다. 문제는 그 옆의 1.5~2미터짜리 수평 균열이었습니다. 수평으로 끊기지 않고 이어지는 균열은 성격이 다릅니다. 저희는 이걸 세 갈래 시나리오로 나누고, 각각에 확률과 예상 비용을 붙였습니다.

확률이 낮다고 무시하지 않습니다. 10%짜리 최악의 경우가 1억 원이 넘는다면, 그건 계약 전에 건물 검사와 구조 기술자 검토를 받고 들어가야 할 사안입니다. 검사비 $400~700을 아끼려다 $100,000을 떠안는 일은 막아야 하니까요.

균열 말고도 세 가지가 더 있었습니다

화장실이 세탁실 안에 들어가 있었습니다. 1970~80년대 배관 자리를 그대로 두고 마감만 새로 한 결과인데, 제대로 고치려면 $30,000~$40,000이 듭니다. 여러 방에서 바닥이 밟을 때마다 삐걱였습니다. 장선이나 고정이 늙었다는 신호입니다. 그리고 쓸 수 있는 뒷마당이 없었습니다. 사진 속 초록은 옆집에서 넘어온 생울타리였고, 실제 외부 공간은 도로에 면한 앞마당이 전부였습니다. 첫 아이를 앞둔 부부에게는 이게 균열보다 오래 남는 문제입니다.

그리고 값을 세 갈래로 검증했습니다

같은 거리에서 두 달 전에 $1,180,000에 팔린 단독 주택(토렌스 권원)을 기준점으로 잡고, 권원 형태와 대지 면적과 시점 차이를 각각 조정했습니다. 인근의 다른 두 거래로도 같은 계산을 반복했습니다. 세 경로가 모두 105만~108만 달러 부근으로 모였고, 여기서 균열 위험을 4~6% 차감해 98만~102만 5천 달러를 적정가로 봤습니다.

제시 금액은 92만 5천~95만 달러, 물러설 기준선은 100만 달러. 벤더가 그 위를 고집하면 같은 예산으로 더 나은 대안이 세 곳 있다고 함께 적어 드렸습니다.

마지막 장은 고객이 확인하는 칸이었습니다

리포트 끝에 다섯 문장을 넣고, 계약 전에 고객이 각 항목을 읽고 확인하도록 했습니다.

• 이 물건은 스트라타 권원이며, 그것이 자본이득에 미치는 영향을 이해합니다
• 벽 균열은 정식 건물 검사를 거쳐야 하는 사안임을 이해합니다
• 외부 공간이 제한적이며 장기적으로 가족에게 맞지 않을 수 있음을 이해합니다
• 중개인의 “100만 달러 이상” 구두 안내가가 벤더의 기대와 다를 수 있음을 이해합니다
• 매수 대리인이 권고한 상한선은 $1,000,000임을 이해합니다

사고 나서 “그런 이야기는 못 들었다”가 나오지 않게 하는 장치입니다. 저희에게도 안전장치이지만, 그보다는 무엇을 감수하고 사는 것인지 계약 전에 한 번 더 확인하는 절차에 가깝습니다.

앞의 집에서 문제가 됐던 것들이 이 집에는 없었습니다. 균열이 없었고, 벽과 천장과 바닥에 이상이 없었으며, 리모델링이 덮어놓은 나이도 없었습니다. 주방과 욕실은 최신은 아니지만 앞으로 3~5년은 그대로 쓸 수 있는 상태였습니다.

“단독 벽돌조에, 610㎡에, 전면 19.2미터입니다. 이 조합은 로스트레버에서 자주 나오지 않습니다.”

이 집의 값은 땅에 있었습니다

전면 19.2미터에 깊이 약 31.8미터. 산술적으로는 전면 9.6미터짜리 두 필지(각 약 305㎡)로 나뉘는 형상입니다. 캠벨타운(Campbelltown) 시의회의 General Neighbourhood 존은 이 조건에서 분할 신청이 가능합니다. 다만 저희는 이걸 확정이 아니라 선택권으로 적었습니다. 실제로 나누려면 시의회 확인이 필요하고, 리포트에는 계약 전에 반드시 확인할 다섯 가지 — 존 분류, 지역권 여부, 보호수 지정 여부, 권원 형태, 사전 협의 결과 — 를 목록으로 붙였습니다.

선택권만으로도 값이 붙습니다. 애들레이드에서 분할 여지가 있는 필지는 그렇지 않은 필지보다 5~10% 비싸게 거래됩니다. 나누지 않고 그냥 살아도 그 프리미엄은 남아 있습니다.

5~7년 뒤의 쓰임까지 계산했습니다

고객이 다음 집으로 옮길 시점에 이 집을 셰어하우스로 전환한다면 얼마가 되는지도 리포트에 넣었습니다. 지붕과 벽이 이미 있어서 공사비가 크게 절약되는 구조였습니다.

지역 평균 총수익률은 3.4% 수준입니다. 비용 차감 전 총수익률 기준이며, 성과를 보장하는 수치가 아닙니다. 남호주에서 5인 이상 셰어하우스는 개발 승인이 필요할 수 있어 리포트에 그 조건도 함께 적었습니다.

값은 여기서도 세 갈래로 검증했습니다

동네 중위값에서 출발한 계산, 같은 거리의 실제 거래에서 출발한 계산, 토지 단가에 건물 잔존가치를 더한 계산. 세 경로가 각각 $1,150,000~$1,210,000 / $1,100,000~$1,180,000 / $1,065,000~$1,135,000 로 나왔고, 겹치는 구간인 $1,100,000~$1,180,000을 적정가로 봤습니다.

시작 제시 금액은 $1,050,000, 물러설 기준선은 $1,200,000. 기준선을 넘어가면 남는 근거가 분할 가능성 하나뿐인데, 쓸지 안 쓸지 모르는 선택권에 그 값을 치를 이유가 없다고 적었습니다.