기존 주택은 못 삽니다
2025년 4월부터 2029년 6월 30일까지 외국인은 기존 주택을 살 수 없습니다. 신축·분양·나대지만 가능합니다. 선택의 폭이 좁아진다는 뜻입니다. FIRB 안내
Reality check
그런데 좋기만 한 건 아닙니다
여기까지만 읽고 결정하시면 안 됩니다. 한국 고객에게 실제로 불리한 조건들이 있고, 저희는 이걸 먼저 말씀드립니다.
외국인 추가 인지세
주별로 매매가의 7~9%가 더 붙습니다. 100만 달러 집이면 7만~9만 달러입니다. 한국 고객만 내는 돈이고, 사는 순간 나갑니다. 세금 안내
양도세 할인이 없습니다
호주 거주자는 1년 이상 보유하면 양도차익의 50%를 할인받지만 비거주자에게는 적용되지 않습니다. 게다가 2020년 7월부터 비거주자는 주거용 면제(main residence exemption)도 원칙적으로 받을 수 없습니다. 아래에 무엇이 남아 있는지 정리했습니다.
거래 비용이 큽니다
취득에만 매매가의 13% 이상이 듭니다. 짧게 사고파는 방식에는 맞지 않습니다. 최소 5년 이상 보유를 전제로 보셔야 합니다. 비용 계산
환율이 변수입니다
호주 달러로 사고 호주 달러로 오릅니다. 원화로 환산하면 결과가 달라질 수 있고, 이건 부동산과 무관한 변수입니다.
모든 도시가 오르지 않습니다
멜번은 최근 12개월 상승률이 0.5%였습니다. “호주니까 오른다”는 명제는 성립하지 않습니다. 도시와 물건을 골라야 합니다.
저희가 이 페이지에 불리한 이야기를 함께 적는 이유는, 그걸 모르고 시작한 분들이 계약 직전에 계획을 접는 경우를 여러 번 봤기 때문입니다.
Korean tax
한국 세금 계산에서
빠집니다
한국에 집을 갖고 계신 분에게는 이 부분이 상승률보다 더 큰 이야기일 수 있습니다. 해외 부동산은 한국의 주택 수 계산에 들어가지 않기 때문입니다.
| 한국 세목 | 해외 부동산의 경우 | 의미 |
|---|---|---|
| 종합부동산세 | 과세 대상 아님 | 국외 주택은 종부세와 재산세 과세 대상이 아닙니다. 주택 수에도 산입되지 않습니다 |
| 다주택자 중과 | 주택 수 미산입 | 취득세·양도세 중과 판정에서 해외 주택은 세지 않습니다 |
| 1세대 1주택 비과세 | 영향 없음 | 국내에 1주택을 보유한 분이 호주에 집을 사도, 국내 주택을 팔 때 1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제를 그대로 적용받습니다 |
| 해외 부동산 자체의 양도 | 과세 대상 | 해외 부동산에는 1세대1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 처분 시 한국에서 양도소득 신고 대상입니다 |
| 해외 임대소득 | 신고 대상 | 한국 거주자는 국내외 모든 소득에 납세 의무가 있습니다. 호주에서 낸 세금은 외국납부세액공제로 조정합니다 |
이게 왜 중요한가
서울에 아파트 한 채를 갖고 계신 분이 국내에 한 채를 더 사면 다주택자가 됩니다. 취득세가 중과되고, 종부세가 붙고, 나중에 팔 때 1세대1주택 비과세를 잃습니다.
호주에 사면 그 셋이 모두 적용되지 않습니다. 국내 주택은 여전히 1주택이고, 호주 집은 한국 종부세 계산에 들어가지 않습니다.
상속과 증여
호주에는 상속세도 증여세도 없습니다. 물려주는 시점에 호주 정부에 내는 세금이 없다는 뜻입니다. 한국의 상속세 최고세율이 50%인 것과 비교하면 큰 차이로 들립니다.
다만 정확히 말씀드리면 이것이 “세금이 없다”는 뜻은 아닙니다. 두 가지를 함께 보셔야 합니다.
- 호주에서는 상속 시점에 과세하지 않고, 물려받은 사람이 나중에 그 집을 팔 때 양도소득세로 정산합니다. 취득가액이 어떻게 승계되는지에 따라 세액이 달라집니다.
- 한국 거주자가 상속·증여를 받으면 한국에서는 과세 대상입니다. 한국은 거주자의 전 세계 재산에 과세하기 때문입니다.
그래서 이 영역은 사기 전에 명의를 어떻게 둘지가 20년 뒤를 결정합니다. 개인 단독인지, 부부 공동인지, 자녀를 처음부터 지분에 넣을지에 따라 결과가 크게 달라지고, 계약서에 서명한 다음에는 대부분 되돌릴 수 없습니다.
저희가 회계사와 자리를 만드는 시점이 계약 전인 이유입니다.
위 내용은 일반적으로 알려진 제도를 정리한 것이며 세무 자문이 아닙니다. 세법은 수시로 개정되고 개별 상황에 따른 적용은 완전히 달라질 수 있습니다. 반드시 자격을 갖춘 세무사·회계사의 확인을 받으시기 바랍니다. 세금 안내
CGT planning
양도세를 줄이는
합법적인 방법은 있습니다
먼저 분명히 해둘 것이 있습니다. “빠져나갈 구멍”이라 부를 만한 것들은 2020년에 대부분 닫혔습니다. 그 사실부터 말씀드리고 남아 있는 것을 정리합니다.
닫힌 문 — 2020년 7월 개정
그전에는 호주에 살다가 해외로 나간 사람도 주거용 면제를 받을 수 있었습니다. 지금은 양도 시점에 비거주자이면 원칙적으로 주거용 면제가 적용되지 않습니다. 그 집에 실제로 살았던 기간이 있어도 마찬가지입니다.
이른바 “6년 규칙”도 비거주자에게는 말기 질환, 배우자 또는 18세 미만 자녀의 사망, 이혼에 따른 재산분할 같은 제한적인 사유가 비거주자가 된 후 6년 안에 발생한 경우에만 열립니다. 일반적인 상황에서는 해당하지 않습니다.
남아 있는 것
양도 시점의 거주자 신분
면제와 할인은 파는 시점의 세무상 신분으로 판정됩니다. 이주 계획이 있으신 분이라면, 호주 세무상 거주자가 된 뒤에 처분하는 경우와 그 전에 처분하는 경우의 결과가 다릅니다. 시기를 언제로 잡을지가 곧 세액입니다.
배우자 명의
배우자가 호주 시민권자·영주권자라면 지분을 어떻게 나눠 두는지에 따라 판정이 달라집니다. 이건 계약서에 이름을 적는 순간 확정되므로, 사기 전에 정해야 합니다.
취득가액에 넣을 수 있는 비용
가장 확실하고 누구에게나 적용되는 방법입니다. 인지세, 외국인 추가 인지세, 법무비, 검사비, 그리고 자본적 지출에 해당하는 개보수 비용은 취득가액에 가산되어 양도차익을 줄입니다. 영수증을 보관하지 않아 못 넣는 경우가 실제로 많습니다.
보유 기간과 처분 시기
거주자 신분이라면 12개월을 넘겨야 50% 할인이 적용됩니다. 그리고 양도차익은 그 해의 다른 소득과 합산되므로, 소득이 낮은 해에 처분하면 적용 세율이 달라집니다.
한국에서의 외국납부세액공제
호주에서 낸 양도세는 한국에서 신고할 때 외국납부세액공제로 조정합니다. 같은 소득에 두 번 온전히 과세되지는 않습니다. 다만 공제 한도가 있어 차액이 남을 수 있습니다.
매각 전 사전 확인서
비거주자가 팔면 매수인이 대금의 일부를 원천징수해 국세청에 냅니다. 2025년 1월부터 세율 15%, 금액 기준 없이 모든 거래에 적용됩니다. 사전에 확인서를 받아두면 자금 흐름이 달라집니다. 파실 계획이 있으면 미리 준비해야 합니다.
이 중 어느 것도 “안 내는 방법”이 아닙니다. 제도 안에서 언제·누구 명의로·무엇을 근거로 계산하느냐를 정리하는 일입니다.
그리고 이 여섯 가지 중 다섯 가지는 사기 전에 정해야 하는 것입니다. 팔 때 세무사를 찾아가면 이미 정해져 있는 경우가 대부분입니다. 저희가 계약 전에 회계사와 자리를 만드는 이유입니다.
위 내용은 2026년 8월 기준으로 일반적으로 공개된 제도를 정리한 것이며 세무 자문이 아닙니다. 세법과 거주자 판정 기준은 수시로 개정되고, 개별 상황에 따른 적용은 완전히 달라집니다. 어떤 방식도 실행 전에 반드시 자격을 갖춘 세무사·회계사(호주는 TPB 등록 세무대리인)의 확인을 받으시기 바랍니다. 본 내용에 의존하여 발생한 결과에 대해 당사는 책임을 지지 않습니다.
So, now?
지금이 적기인지는
사람마다 다릅니다
공급 부족은 구조적이고 단기간에 해소되기 어렵습니다. 그건 사실입니다. 하지만 “그러니 지금 사셔야 합니다”로 이어지지는 않습니다.
영주권 심사가 몇 달 남으셨다면 기다리는 것만으로 외국인 추가 인지세를 아낍니다. 5년 안에 자금을 다시 빼야 하는 상황이라면 거래 비용 때문에 손해가 날 가능성이 큽니다. 자녀 유학 일정에 맞춰야 한다면 시장 타이밍보다 그 일정이 우선입니다.
상담에서 저희가 하는 일이 이 판단입니다. 지금이 아니라는 결론이 나오면 그렇게 말씀드립니다.
본 페이지의 수치는 2026년 8월 기준으로 공개된 자료(호주 통계청, 시장 조사기관, 정부 발표 등)를 정리한 것이며, 조사기관과 집계 방식에 따라 달라질 수 있습니다. 과거의 가격 변동과 시장 전망은 미래의 수익을 보장하지 않습니다. 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 투자 자문이 아닙니다. 투자 판단과 그 결과는 투자자 본인에게 귀속됩니다.
Where to start
이 결정들은 대부분
계약 전에 끝납니다
명의를 누구로 할지, 지분을 어떻게 나눌지, 언제 사고 언제 팔지. 이 페이지에 적은 것들의 상당수는 계약서에 서명하는 순간 확정되고, 그 뒤에 바꾸려면 다시 사고파는 것과 같은 비용이 듭니다.
저희가 물건을 보여드리기 전에 회계사와 자리를 먼저 만드는 이유입니다. 상담에서 대표님 상황에 맞는 순서를 잡아 드립니다.